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Guia hipoteca

En primer lugar, hay que destacar la importancia de informarse bien a la hora de contratar una hipoteca. La adquisición de una vivienda es una de las operaciones financieras más importantes que realizamos en nuestra vida y por eso es conveniente informarse adecuadamente sobre las condiciones que nos pueden exigir para acceder a un préstamo de tal cantidad de dinero. En esta guía encontrarás respuestas para encontrar la mejor hipoteca, la más barata sin renunciar a las mejores condiciones.

 

Por otro lado, es importante conocer el contexto en el que vivimos en la actualidad. Si estamos pensando en comprar una casa, lo primero a tener en cuenta es que en los últimos años los precios de las viviendas han caído mucho en España. Las entidades bancarias europeas están atravesando dificultades que se traducen en potentes restricciones de crédito a particulares. De esta manera, se venden menos inmuebles porque cada vez es más difícil obtener una hipoteca.

 

 

La finalidad principal del préstamo hipotecario suele ser la adquisición de una vivienda (un inmueble), ya sea primera o segunda vivienda, aunque también puede dirigirse a financiar su construcción, ampliación, rehabilitación y muchas otras finalidades. Esto es importante porque según sea la finalidad, las condiciones de la hipoteca varían decisivamente.

 

 

Indice. Directo a lo que te interesa:

  1. Contratar hipotecas en Internet sale más rentable
  2. ¿Cuánto dinero debo pedir en la hipoteca?
  3. ¿Qué es el tipo de interés?
  4. La importancia de la Tasa Anual Equivalente (TAE)
  5. El problema de las cláusulas suelo y los diferenciales
  6. Las comisiones de las hipotecas (y como evitarlas)
  7. ¿Qué sucede si no puedo devolver el préstamo? La dación en pago
  8. ¿Cuánto nos podemos desgravar?
  9. ¿Se puede negociar con el banco las condiciones?
  10. ¿Qué errores se suelen cometer al contratar una hipoteca?
  11.  La hipoteca ideal
  12. Las mejores hipotecas de España
  13. Fichas de Hipotecas

 

Contratar hipotecas en Internet sale más rentable

 

Antes de elegir una hipoteca conviene hacer una labor de rastreo para comparar diferentes ofertas. Últimamente están muy pujantes las hipotecas a través de Internet, ya que los costes son menores. Normalmente suelen ofrecer mejores condiciones, aunque también tienen sus limitaciones. La mayoría están dirigidas a la captación de nuevos clientes y exigen la domiciliación de la nómina, recibos o la contratación de determinados seguros.

 

Las hipotecas contratadas a través de Internet suelen tener mejores condicoines, aunque también tienen sus limitaciones

 

Estos préstamos online se caracterizan por el hecho de que tienen una vida media de entre 30 y 40 años. Generalmente están referenciados al Euribor, aunque en mejores condiciones que las hipotecas tradicionales, con un mejor tipo de interés. Además, por norma general, suelen financiar hasta el 80% del valor real de la vivienda. Algunas hipotecas ofrecen incluso la posibilidad de aplazar el pago hasta en tres cuotas anuales, y otras proporcionan durante los primeros años de vida del préstamo (en torno a tres o cinco años) un interés fijo para posteriormente reconducirlo a uno variable.

Además, las hipotecas contratadas online no solo gozan de mejores condiciones, sino que también suponen un buen ahorro en las comisiones más habituales y otros gastos. Un buen ejemplo de todo esto es, por ejemplo, hipoteca online es la Hipoteca Naranja de ING Direct.

Para ayudarte en tu decisión puedes utilizar un comparador de hipotecas y también utilizar los simuladores que ofrece el Banco de España.

 

¿Cuánto dinero debo pedir en la hipoteca?

 

El importe del préstamo es el dinero que la entidad bancaria entrega al cliente. Junto al plazo de devolución y a los intereses, se trata de uno de los factores principales de una operación de préstamo hipotecario.

¿Cómo se determina el importe del préstamo que una entidad bancaria está dispuesta a ofrecer al cliente? En primer lugar la capacidad de pago del cliente (relación entre sus ingresos y sus gastos), el valor de tasación de la vivienda y el porcentaje de financiación. De hecho, uno de los grandes problemas en España fue que se concedieron hipotecas a personas que no podían pagarlas porque sus ingresos eran muy bajos.

 

Esta variable es fundamental y debe ser objeto de una minuciosa reflexión. Lo primero que se debe tener en cuenta es que la cuota mensual a devolver no supere un determinado porcentaje de sus ingresos mensuales netos. Hay que estar seguros de que una vez pagada la cuota correspondiente dispondremos de un nivel de ingresos suficientes para atender los gastos habituales de la familia. Para saber esto, la entidad tendrá en cuenta, además de los ingresos, otras variables como el historial crediticio (para asegurarse de que no hay situaciones de impago), y la capacidad de generación de recursos.

Para que el prestamista obtenga una garantía adecuada de lo que va a prestar, exigirá que el inmueble hipotecado (generalmente una vivienda), sea tasado. Esto es, que una entidad habilitada para ello determine su valor. Puesto que es el inmueble que queremos adquirir el principal instrumento de garantía, factores como el estado de conservación, la ubicación, etc, serán elementos fundamentales para su valoración. En España están habilitadas para practicar tasaciones para el mercado hipotecario las sociedades de tasación, que están supervisadas por el Banco de España.

Se calcula como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. Lo normal es que las entidades no concedan un importe de financiación superior al 80% del valor de tasación. Esto no significa que siempre se conceda este importe, dependerá de otros factores como la situación económica, la política comercial, etc.

 

Devolver el importe prestado se denomina técnicamente amortización, y existen diferentes modalidades para estructurar la cuota que debemos pagar, generalmente con una periodicidad mensual. Se compone de dos elementos: por un lado una parte destinada a la devolución del interés prestado y otra que son los intereses.

Ambos pagos variarán dependiendo del sistema de amortización escogido. Aquí conviene saber que el pago de intereses se calcula sobre el capital que aún no hemos devuelto, por lo que cuanto más tiempo tardemos en pagarlo mayores serán los intereses.

 

Cuanto más tiempo tardemos en pagar la hipoteca, mayores serán los intereses

 

Entre los sistemas de amortización el más usado en España es el de “cuota constante”. Consiste básicamente en que la cuota a pagar permanece constante a lo largo del tiempo siempre que se trate de préstamos a interés fijo. Si el interés es variable, que son la mayoría en España, la cuota será constante para cada periodo de tipo de interés, pero con variaciones respecto a la fecha en que corresponda la revisión del índice, que podrá cambiar. Después de la revisión permanecerá constante hasta la siguiente revisión. Este sistema nos beneficiará si la revisión coincide en épocas en que los intereses estés bajos y viceversa.

 

El importe medio de las hipotecas en España se cifra en 97.495 euros

 

Y una cosa es lo que se quiera pedir y otra lo que los bancos estén dispuestos a dar. Según los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Estadística de Hipotecas de junio 2013 indica que el importe medio de las hipotecas en España se cifra en 97.495 euros.

 

¿Qué es el tipo de interés?

 

Como ya hemos señalado, el tipo de interés es el precio que cobra la entidad financiera por prestar dinero al cliente. Es el porcentaje sobre el capital prestado referido a un tiempo concreto, normalmente anual. En resumidas cuentas, existen dos tipos de interés: fijo y variable.

 

Si nuestro préstamo bien con un interés fijo, el cliente se verá a salvo de la incertidumbre de los cambios que puedan darse sobre los tipos de interés. No se vería perjudicado por una subida de tipos de interés, pero tampoco saldría beneficiado ante una eventual bajada. Por tanto, la cuota será siempre la misma durante toda la vida del préstamo. En España no es común el tipo fijo. Además, los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser más cortos que los variables.

Por el contrario, si el tipo es variable el tipo de interés se irá modificando a lo largo de la vida del préstamo en las fechas en las que se haya pactado. Su evolución está en función del índice que se acuerda como referencia (generalmente el Euribor).

 

En resumen, es el cliente quien asume el mayor riesgo por la variación del tipo de interés, que es uno de los factores que justifica el que, en el inicio, un préstamo a tipo variable tenga un coste inferior a uno a tipo fijo de iguales características. En ocasiones, en los préstamos a tipo de interés variable hay un plazo inicial (un semestre, un año, dos años…) en el que el interés es fijo, con objeto de evitar fluctuaciones en los primeros recibos.

 

Actualmente el tipo de interés más utilizado en España, el Euríbor, se encuentra en mínimos históricos, en torno a un 0,50%

 

Actualmente el tipo de interés más utilizado en España, el Euríbor, se encuentra en mínimos históricos, en torno a un 0,50%, lo cual abarata mucho las cuotas mensuales a pagar de los prestatarios. Hace unos años dicho índice llegó a superar el 5%, lo que sumado al diferencial aplicado por la entidad, habla a las claras de la peligrosidad de tener la hipoteca con un tipo de interés variable.

 

La importancia de la Tasa Anual Equivalente (TAE)

 

Las entidades bancarias no solo nos cobran lo que estipule el tipo de interés, también tenemos que pasar por caja para hacer frente a una serie de comisiones y gastos por la prestación de servicios anejos al préstamo. Es el tipo de interés TAE (Tasa Anual Equivalente) el que recoge estos gastos, nos proporciona más información que el tipo de interés y nos permite compararlo con otros bancos.

Para poder comparar las condiciones de diferentes préstamos, conviene que estemos atentos a este indicador. La TAE nos revela, en forma de porcentaje anual, el interés y los gastos y comisiones bancarias.

Además, las entidades están obligadas a informar sobre la TAE en sus operaciones cuando hagan publicidad de sus productos. Así, esta información aparecerá en la información precontractual que deben poner a disposición de los clientes.

 

El problema de las cláusulas suelo y los diferenciales

 

En algunos préstamos hipotecarios se incluyen cláusulas para limitar la variación del tipo de interés. Se trata de un arma de doble filo, ya que en el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que, si el tipo de interés llegase a superar dicho techo, se aplicaría el acordado en la cláusula de techo. Ahora bien, si se limitan las bajadas, en aquellos préstamos que tengan este límite inferior (suelo), cuando la aplicación del tipo de interés pactado diera como resultado un tipo de interés inferior a dicho suelo, se aplicaría éste y no el resultante de la revisión.

Estas cláusulas han dado lugar a una gran polémica en España en el último año, provocada por la falta de información que las entidades financieras daban al respecto. Esto ha llevado al Tribunal Supremo a dictar una sentencia para anular todas aquellas cláusulas que hayan sido comercializadas sin la proveer de la información necesaria al hipotecado.

 

Son nulas todas aquellas cláusulas que hayan sido comercializadas sin la debida transparencia

 

Si el préstamo que se ofrece tiene cláusulas suelo o techo, en la información personalizada con las características del préstamo que debe facilitar la entidad antes de su contratación debe hacerse una mención específica y especial a las mismas, indicando el tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos.

Pero una vez solucionado este problema, uno nuevo se empieza a gestar en España: los diferenciales. Básicamente consisten en un porcentaje fijo de interés a pagar durante toda la vida del préstamo. ¿Cuál es el problema? Que actualmente viene acompañado de un Euribor bajo, pero que si sube podría llegar a ser mucho peor. Sus defensores argumentan que son muy distintas a las cláusulas suelo, ya que las entidades financieras ponen a disposición del cliente toda la información necesaria sobre las condiciones del diferencial, algo que no hacían con las cláusulas. En cualquier caso conviene estar muy atento a cuestiones como esta para no llevarnos sorpresas muy desagradables en el futuro.

 

Las comisiones de las hipotecas (y como evitarlas)

 

Las comisiones bancarias son aquellas cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito nos cobran por la prestación de sus servicios. Estas comisiones deben estar específicamente recogidas libremente fijadas entre entidades y clientes. Esto significa que el banco no podrá cobrarnos ningún servicio que previamente no hayamos autorizado.

La comisión de apertura se cobra de una sola vez y normalmente incluye todos los gastos o costes de estudio o concesión del préstamo. También lleva consigo aquellas gestiones y trámites para la formalización de la operación y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser un porcentaje sobre la cantidad que nos prestan y se suele abonar cuando se firma la operación.

 

Evitar estas comisiones es difícil, aunque dependiendo de la entidad que escojamos pueden llegar a ser mucho más baratas

 

La comisión por emisión de un cheque bancario se nos cobra cuando, como cliente, solicitamos que el préstamo se emita a nombre de un tercero, por ejemplo a nombre de los vendedores del inmueble.

La comisión por subrogación por cambio de deudor se aplica cuando adquirimos un inmueble ya hipotecado y nos hacemos cargo de la hipoteca.

¿Qué cuestiones debemos tener en cuenta si queremos proceder a una modificación del préstamo con una entidad bancaria?

 

En primer lugar está la posibilidad de la novación modificativa, que consiste en la renegociación del préstamo, con la misma entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del préstamo. En principio la entidad no está obligada a acceder, a menos que cuando se firmó se estableciera esta posibilidad. Además nos podrán cobrar una comisión por dicha modificación.

Otra posibilidad es la subrogación por cambio de acreedor. En el caso de que la entidad no acepte la modificación que le proponemos, podemos acudir a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones financieras. En cualquier caso no podremos hacerlo si finalmente la entidad con la que contratamos nos iguala o mejora las condiciones de la nueva.

Con la amortización parcial anticipada podremos reducir nuestra deuda amortizando de forma parcial nuestro préstamo según las condiciones que hubiéramos pactado.

Por último está la cancelación anticipada, por la que el cliente devuelve la totalidad del préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento.

 

Según el Banco de España, éstas son las comisiones medias según datos de marzo de 2012. Incluimos primero el valor medio y luego entre paréntesis el valor mínimo registrado en alguna entidad bancaria:

 

  • Estudio: 147,24 € (0 €)

  • Apertura (O.M. 5/5/94): 662,75 € (300 €)

  • Cancelación anticipada: 4,11 % (1%)

  • Subrogación cambio deudor: 473,09 (30 €)

 

Evitar estas comisiones es difícil, aunque dependiendo de la entidad que escojamos pueden llegar a ser mucho más baratas. Algunos estudios señalan que las hipotecas online suelen tener mejores condiciones que las tradicionales

 

¿Qué sucede si no puedo devolver el préstamo? La dación en pago

 

Existen varias posibilidades ante este supuesto. En la ley hipotecaria española está recogido que ante un impago solamente tengamos que hacerle frente con lo que hemos hipotecado, generalmente la vivienda. Esto sólo es así cuando lo hemos pactado específicamente. Es lo que se conoce como dación en pago.

 

Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)

 

Para que se pueda considerar una situación de impago tienen que acumularse tres meses en los que no se han devuelto a la entidad lo pactado. Ante esta situación, la entidad financiera puede declarar vencido el préstamo y emprender acciones para recuperar su dinero. Existen dos vías dependiendo de las circunstancias: por vía judicial o extrajudicial con la intervención de un notario.

Además existen los sistemas arbitrales, que son una forma de proceder rápida y sencilla para solucionar controversias entre las partes sin tener que acudir a los tribunales. Muchos bancos además están adscritos al código de buenas prácticas bancarias.

 

¿Cuánto nos podemos desgravar?

 

Respecto a lo que nos podemos deducir por la compra de la vivienda habitual debemos tener en cuenta lo siguiente: a partir del 1 de enero de 2013 se elimina la deducción por inversión en vivienda habitual.

En cambio, para los que adquirieron una antes de esa fecha se pueden beneficiar de algunas deducciones. El 15% del principal e intereses del préstamo hipotecario satisfechos anualmente, sobre una base máxima anual de 9.040 €. Así, la deducción general máxima anual podrá ser de hasta 1.356 €.

Aquí debemos añadir que las cuentas de ahorro viviendas no han sido prorrogadas por el Gobierno, por lo que han desaparecido menos para los que ya la tuvieran contratada. Para estos podrán beneficiarse de una deducción del 15% hasta un máximo de 9.040 euros.

 

¿Se puede negociar con el banco las condiciones?

 

Cuando vamos a pedir un préstamo conviene tener en cuenta que un banco no es una institución social destinada a “ayudarnos”. La contraprestación tendrá que serles rentable o de lo contrario no nos la concederán. Aun así se debe negociar con el banco las condiciones del préstamo.

 

Oficina Bankinter

 

Lo primero que debemos hacer es informarnos de las diferentes ofertas que existen en el mercado para tener algo con lo que negociar. Cada cliente tiene que tener claro que variables le interesan negociar de acuerdo a sus circunstancias. Una de estas variables importantes es la comisión de amortización. Resulta que en un momento determinado tenemos mayor capacidad adquisitiva y estamos en condiciones de abonar lo que nos queda de préstamo. Si la comisión es elevada no podremos hacerlo. Por tanto hay que negociar una que sea asequible. Si el tipo de interés que tenemos es variable, tenemos que intentar pactar un diferencial lo más bajo posible.

Generalmente los bancos están dispuestos a hacer concesiones que parezcan razonables y que beneficien a ambas partes. Por eso también es útil acudir a consejos de terceros que sepan del tema y que nos den su valoración.

 

¿Qué errores se suelen cometer al contratar una hipoteca?

 

Cuando contratamos una hipoteca solemos cometer algunos errores que, a la larga, nos pueden salir muy caros y es que no hay que olvidar que contratar una hipoteca es una decisión cuyos efectos se prolongarán durante muchos años, de modo que ésta debe ser tomada con precaución y cuidado, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

  • Cuidado con los diferenciales pequeños porque en ocasiones hipotecas con pocos intereses suelen obligarnos a contratar productos adicionales que encarecen mucho más la hipoteca.
  • Tomar en consideración las ofertas de los bancos online que suelen ser mucho más atractivas que las de los bancos tradicionales.
  • Comparar los precios y condiciones de las distintas hipotecas para, así elegir la más beneficiosa para tí y para tu bolsillo.
  • La paciencia es la madre de las ciencias, de modo que es importante esperar la concesión de la hipoteca más favorable para tí y no firmar a la primera de cambio.
  • No inviertas en tu nueva vivienda todo el capital que tengas ahorrado porque quizás en un futuro lo puedes necesitar, intenta siempre quedarte con un remanente para casos imprevistos.
  • Valora si podrás hacer frente al pago de la hipoteca, es decir, si con tus ingresos tendrás suficiente para abonar las cuotas mensuales y poder vivir de forma desahogada.

 

La hipoteca ideal

 

¿Qué condiciones debería tener la hipoteca ideal? En este punto debemos señalar que la hipoteca ideal depende de la situación de cada cliente. Por eso es tan importante llevar a cabo una búsqueda exhaustiva. Estas son algunas características que debería tener la hipoteca ideal:

 

Hay que buscar un tipo de interés lo más bajo posible tanto en hipotecas a tipo fijo con a tipo variable, con un diferencial moderado.

Comisiones muy reducidas o ninguna. En muchas entidades no se pagan las comisiones más habituales. Hay que informarse bien de las comisiones por amortización parcial, total, modificación o subrogación porque pueden ser importantes en un momento dado.

Sin letra pequeña. Nada de cláusulas suelo o techo que pueden incrementar mucho su devolución.

Evita siempre alargar la hipoteca. Cuanto más tardemos en devolverla más intereses deberemos pagar. Lo ideal sería no superar los 35 años.

No se debe destinar al pago de la hipoteca más de un 30-40% de nuestro salario.

Muchas hipotecas exigen muchos productos adicionales y obligan a domicilar la nómina, recibos y contratar diversos seguros. Estar cautivos nunca es buena idea a medio y largo plazo. Es mejor decantarse por una hipoteca con las mejores obligaciones posibles.

Es preferible que la hipoteca contenga algún tipo de carencia o protección contra una gran subida de los tipos de interés variables.

 

Las mejores hipotecas de España

 

La mejor hipoteca es la que mejor responde a los parámetros expuestos en la hipoteca ideal. Al margen de eso también hay que tener en cuenta la solvencia, seguridad y prestigio del banco elegido. Las hipotecas online suelen tener mejores condiciones que las tradicionales. Dos buenos ejemplos son:

 

  • La Hipoteca Naranja de ING Direct. EUR +2,69%. Es necesario domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y un seguro de vida. Puedes consultar más información en la ficha de este producto en nuestra base de datos.

  • La Hipoteca Open de Openbank. También es una buena opción puesto que para clientes ofrece Euríbor + 2,50% siempre y cuando domicilies la nómina, 3 recibos mensuales y si utilizas sus tarjetas 4B y Visa.

 

Fichas de las hipotecas españolas

 

Puedes consultar toda la información de las hipotecas de los principales bancos españoles en el siguiente directorio, que contiene fichas de producto de cada una de las hipotecas con toda la información sobre tipos de interés, comisiones, plazos, obligaciones e incluso simuladores y oficinas más cercanas:

 

 


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